一、基本案情

2019年11月16日，原告章某与被告张某签订房屋租赁合同，约定租赁位于XX的房屋（面积68平方米），租赁期限自2019年11月28日起至2020年11月27日止，租金每月1800元，12个月即21600元一次性缴清，保证金（1800元）。并约定违约责任，即甲乙任何一方未按照本合同条款履行视为违约，违约金为1800元，若违约金不足以弥补无过错方损失的，违约方还就不足部分支付相应赔偿金。合同签订后，被告将房屋交给原告，原告也按照约定支付租金21600元和押金1800元。2020年4月上旬房屋所有权人要求原告搬出房屋，原告在微信上多次联系被告要求出面处理无果后无奈搬出，随后提起诉讼讨要未使用的剩余租金并要求对方按照合同约定承担违约责任。

二、法院判决

法院认为房屋系被告人向案外人承租后转租给原告，根据相关法律规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分无效。被告人与案外人的上位合同租赁期限至2020年3月31日，故涉案合同租赁期限超过2020年3月31日的部分无效，原告已经于2020年4月下旬搬离房屋，被告应当将剩余房租退还给原告。

三、律师提醒

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

大家在租住转租房屋时需要注意以下几点：

1.须获得出租人（房东）的同意。承租人将租赁房屋进行转租的行为必须先行获得出租人的书面同意，否则即构成无权处分行为，其转租行为的有效还是无效就处于待定状态，只有取得出租人的事后同意或者租赁房屋的所有权，该转租行为才能被认定为有效。房客查看房主产权原件，房屋租赁许可证原件，房主身份证原件。及产权证的产权人与身份证相同。并索取复印件做为租房合同附件。

2. 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租人双方有约定的除外。

3.明确违约责任和违约的补偿标准，对提前中止合同的情况作出约定。